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农村私有房屋的买卖合同效力认定之二

农村房屋买卖历来就有,随着城市化的进程,农村房屋拆迁带来的巨额补偿往往会令房屋出卖人改变初衷,出卖人向法院起诉要求确认房屋买卖合同无效,不再继续履行合同或者要求买受人返还已交付的房屋,此类案件时有增多。

澳门游戏在线平台网址 农民对其合法建造的房屋可以依法取得所有权并进行处分,这是我国法律明确规定的。但依据“房地一体”的原则,对农村房屋的处分实质上是农村宅基地使用权的转让,而对于宅基地使用权流转的合法性,我国法律规定并不明确。这使得法院在认定农村买卖合同效力时裁判标准不一,本文仅以北京高院及各级中院裁判观点为例。


一、农村房屋买卖合同效力裁判规则汇总

宅基地使用权具有特定的身份属性,这是其转让受到限制的主要原因。农村房屋买卖合同纠纷案件类型多样,但分布相对集中,主要集中在本集体经济组织成员之间的房屋买卖和向非本集体经济组织成员外以外的人出售房屋的情形,后者又包含向城镇居民出售和向其他集体经济组织成员出售两种情况。

(一)同一集体经济组织成员之间的房屋买卖合同,一般认定合同有效

同一集体经济组织成员之间的房屋买卖和宅基地流转,未损害村集体经济组织和其他村民的利益,并未被我国法律和相关政策所禁止,因此此类案件一般认定为合同有效。

澳门游戏在线平台网址 现实中,同一集体经济组织成员在签订房屋买卖合同后,房屋升值幅度较大,出卖人出尔反尔,以合同违反《土地管理法》 第六十二条“一户一宅”的规定,主张合同无效的情形也较为常见。对此,法院一般不予支持。

(二)非同一集体经济组织成员之间的房屋买卖合同

1.非同一集体经济组织成员之间的房屋买卖合同原则上无效。

北京市高级人民法院(2019)京民申3686号李艳与张来顺等农村房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

澳门游戏在线平台网址 本院经审查认为:本案中,孙宏、武元元、张来顺、李艳均不是北京市房山区琉璃河镇刘李店村集体组织成员,不享有对刘李店村宅基地使用的权利。故一、二审法院判决杨春茂和孙宏、武元元与张来顺签订的房屋买卖协议无效,并无不当。

2. 买受人为非本集体经济组织成员的,但其配偶为本集体经济组织成员的,且房屋为买受人和家庭成员共同居住的,合同有效。

澳门游戏在线平台网址 北京市高级人民法院(2015)高民申字第04125号杨宝国农村房屋买卖合同纠纷申诉、申请民事裁定书

澳门游戏在线平台网址 本院认为:根据查明的事实,杨宝平虽非伊庄村集体经济组织成员,但其系在与伊庄村集体经济组织成员蔺士红结婚后购买的诉争房屋。购买后,诉争房屋亦由杨宝平、蔺士红夫妻及其家庭共同居住使用。故该买卖行为并未导致诉争房屋所依附的宅基地流转至伊庄村集体经济组织以外。因此,并不违反相应法律法规的规定。在此情况下,一、二审法院根据本案现有证据判决确认杨宝平与杨宝国就诉争房屋所签房屋买卖合同有效并无不当。

3.多次交易后,最终买受人为本集体经济组织成员的,宅基地仍属于在本集体经济组织成员内部流转的,合同有效。

北京市高级人民法院(2019)京民申3724号李洪亮与贾亚光等农村房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

本院经审查认为:宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的成员身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得,但不禁止在本集体经济组织成员内部流转。本案中,贾天华与贾小会、贾桂芝、贾秀兰签订的房屋买卖合同,贾桂芝、贾秀兰将其份额赠予贾小会的赠与合同,贾小会与贾亚光签订的房屋买卖合同均系各方当事人的真实意思表示。贾小会虽然并非本村集体经济组织成员,但贾亚光具备本村集体经济组织成员身份且最终买受人为贾亚光,诉争房屋的宅基地仍属于北京市平谷区平谷镇西鹿角村集体经济组织成员内部流转,并未违反我国土地管理相关法律规定,故贾小会与贾亚光签订的涉案房屋买卖合同并不违反法律法规的强制性规定,应属合法有效。

4. 买受人在签订合同时,不是本集体经济组织成员,但后来将户籍迁入该集体的,成为该集体经济组织成员的,合同有效。

北京市第一中级人民法院(2018)京01民终626号车桂方等与张月香等农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

本院认为:宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系,不允许转让给集体经济组织成员以外的人。本案中,虽然双方当事人签订《买房契约》时,张月香、孙瑞青并非昌平区百善镇东沙屯村农民,但随后其二人户籍迁入昌平区百善镇东沙屯村,该村农民,2004年12月,孙瑞青代表家庭成员经北京市昌平区人民政府核准,成为29号院宅基地使用权人,故双方交易并未导致宅基地使用权流转给集体经济组织成员以外的人。刘福祥、车桂方另主张张月香、孙瑞青在他处另有宅基地,但未提供证据予以证明,且张月香、孙瑞青是否另有宅基地对《买房契约》效力认定亦无影响,故刘福祥、车桂方主张《买房契约》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效,缺乏事实和法律依据,本院不予支持。


二、农村房屋买卖合同无效后的处理

澳门游戏在线平台网址 《合同法》58条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”

(一)是否应予返还房屋

澳门游戏在线平台网址 在合同无效的情形下,原则上一律适用“返还原则”,仅在不能返还或者没有必要返还的情形下采取补偿原则。实务中存在原房屋灭失、损毁,被拆迁的情形,法院判决不予返还房屋可以也能更好的维护诚信原则,维护交易安全。

(二)责任分担

实务中,考虑到出卖人明知农村房屋属于法律规定禁止买卖的范围,仍出卖房屋,多年后又主张买卖合同无效的,对房屋买卖合同无效承担主要过错,买受人承担次要过错。

(三)房屋返还后,买受人有权主张返还价款并主张赔偿

澳门游戏在线平台网址 合同被确认无效后,出卖人应当返还房屋价款,同时买受人还有权依据《合同法》42条之规定向出卖人主张缔约过失责任,主张出卖人按照其过错程度承担损失赔偿责任,包括土地升值利益、拆迁补偿所获利益、房屋现值与原买卖价格差异造成的损失、房屋翻建、添附价值等。

2019-11-25

主要联系人

唐庆庆

律师

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