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房屋买卖的户口迁移问题

澳门游戏在线平台网址 户口迁出纠纷是二手房买卖中一个常见的问题,尤其在北上广这样的一线城市,户口常常是决定房屋价值的一个重要因素,当事人在买卖房屋时常常会以“户籍迁出”作为房屋交易合同的附加条款,然而,户口迁移涉及相关行政部门的审批制度,属于行政管理范畴,不属于民事案件的受理范围。卖方拒不迁出户籍时,若是买方单纯以“迁移户口”而提起诉讼的话,法院一般不会受理,如此情况,导致买方常常吃“暗亏”,不仅投诉无门,还要承担许多风险。


一、卖方户籍未迁出的风险

1.房屋价值贬损风险。

一般涉及户籍迁出的房屋往往位于一线城市,户籍对于房屋价值的影响巨大,如学区房,入户上学是房屋买受人重点的考量因素。同时,以北京房产中介提供的房屋买卖合同来看,合同条款中一般都会有“户籍承诺”,即出卖人应确认该房屋为无户籍登记,或承诺于一定期限内迁出户籍。若卖方拒不迁出户口,则买方想要二次出售房屋时,便无法签署“户籍承诺”,严重影响房屋价值,削弱交易机会。

2.冒名风险。

卖方拒不迁出户籍时,其户口本上的户籍所在地为该房屋,且卖方作为原房屋的所有权人,持有房产证复印件等相关材料,具有充分的依据进行表见代理,若其利用该材料实施“冒名买卖房屋、冒名抵押借贷”等行为,其手中留存的大量证据能够使善意买受人或借款人相信,使买方无故承担争讼风险。

3.如发生拆迁,对拆迁补偿也容易产生争议。

澳门游戏在线平台网址 国有土地上户口的作用体现在土地保障性住房。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十八条规定:“征收个人住宅,被征收人符合住房保障条件的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”实践中,为了落实住房保障条件,各地地方法规、规章中往往制定了一些与户口有关的规定,卖方户籍若遗留在买方房屋上,若出现拆迁,则可能产生利益纠纷。

澳门游戏在线平台网址 集体土地户口的作用体现在土地的安置补助费上。《土地管理法》规定征收集体土地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。其中,地上附着物和青苗费的补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有,与农村户口没有关系。但土地补偿费的分配需要参考是否为村集体组织的成员,而认定是不是村集体组织成员的一个重要因素就是户口。另外,安置补助费是对被征收土地上农业人口的安置,农业人口的数量直接影响安置补助费的数额大小。因此,农村土地征收与户口也是有紧密联系的。

4.户籍风险。

现实情况下,每个地区的户籍管理制度不一,以北京市为例,现阶段允许一房多户的情况,但对于同一房屋上的户籍数量有一定限制,若买方亲友后期有落户的需求,可能会影响买方落户的资格。

5.除此之外,还有政策等不确定因素,如入学政策变化,房产税收变化,物业规定变化,居委会法规变化等等,若涉及户口相关的变化,都会对买方产生实质影响。


二、买房迁户的司法现状

1.以现有判例来看,当事人提出的强制迁出户口的诉讼请求均未得到法院的支持。主要理由是户口迁移系公安机关户籍管理的职权,不属于人民法院民事案件处理的范围。

2.我国违约金适用“填补损失”的标准,在买方主张要求卖方承担未迁户的违约责任时,如果按合同约定的违约金来计算,金额过高。法院裁量首先以实际损失为准,一般在实际损失的30%范围内予以调整。而因户籍导致的实际损失一般很难证明,在无确切证明原告有实际损失的案例中,以北京法院为例,一般只象征性的判决一部分金额。

3.2018年3月8日,上海就买房迁户问题颁布了《上海市常住户口管理规定》,其第三十二条规定:“房屋所有权或者公有居住房屋承租权因交易已发生转移,现权利人或者承租人申请将房屋内原有户口迁出的,房屋所在地公安派出所应当通知原有户口人员迁出,对拒不迁出或者无法通知的,可以直接将其户口迁至社区公共户”如此,算是给了买方一个合理的解决途径,法院不受理的情况下,可向公安派出所申请强制迁出。但遗憾的额是,该规定目前为止仅在上海地区有效。


三、房屋买卖合同涉及户籍迁出的法律分析(除上海)

首先,以司法现状来看,强制迁出户口的诉讼请求基本不可能得到法院支持,一般以索要违约金为主要诉请。然而,以麦田澳门游戏在线平台网址提供的房屋买卖合同为例,一般约定的违约金是以房屋价值的日万分之五来计算逾期迁户的违约金,在此情形下,合同约定的违约金费用甚至可能高达数百万左右,甚至比根本违约金的金额还要高,基本不可能被法院全部支持,故而,起诉时首先要做的就是确定索赔的违约金数额。

其次,在考虑违约金诉请数额的时候,案件诉讼费用也是一个需要考虑的因素,不能一味追求索赔数额的“多”,若是简单用合同约定的违约金额起诉,当事人可能需要交纳高达数万元的诉讼费用,而从司法实践来看,迁户纠纷的原告方往往很难证明有实际的损失,可被证实的损失金额远达不到合同约定的违约金标准,往往获赔的金额较小,得不偿失,故而在节省诉讼费的考量下,需要结合可证实的实际损失、双方过错、可预期风险等,同时综合考虑守约方的履约情况,以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。确定一个合理的违约金范围。

最后,由于户籍迁移的行政特征,除上海以外的其他地区尚不能申请强制迁出。而法院判定的违约金数额往往是以实际损失为准,由于后期风险的不确定性,在当下可支持的金额不能完全覆盖后期所有风险。而当事人拒不迁出户口是一个持续的行为,若因该违约行为引发后期的实际纠纷,造成原告巨大损失,根据诉讼程序“一事不再理”的规定,原告是否有权再次起诉要求赔偿,也是一项事关原告自身权益的风险。从现有判决来看,北京市第一中级人民法院在2019年11月的杨玫与靳立强房屋买卖合同纠纷民事判决书[1]中明确,支持原告诉请的按日计算的逾期违约金,且并未说明后续逾期违约是否可以再诉。但在西城区法院2019年刘超与袁国英房屋买卖合同纠纷中[2],法院注明,违约金为一次性违约金,在没有发生新损失的情况下,原告无权再次主张逾期违约金。故而,在起诉时,可先在诉讼请求中注明逾期违约金的计算日期,为以后再次诉请被告继续违约的逾期违约金保留机会,若法院声明为一次性违约金,则可诉请法院同时做出判决,若日后发生新损失,我方仍保留主张逾期违约金的权利。


注释

[1]北京市第一中级人民法院(2019)京01民终9436号民事判决书

澳门游戏在线平台网址 [2]北京市西城区(2019京0102民初3981号)民事判决书

2020-01-08

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